能否以及该怎样对相邻别墅违法建设被拆除后修复施工影响房屋价值进行索赔？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-119）

能否以及该怎样对相邻别墅违法建设被拆除后修复施工影响房屋价值进行索赔？

——王某与陈某相邻关系纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

相邻别墅  违法建设  拆除  修复施工  房屋价值  租金损失  恢复原状  因果关系  举证责任  扩建

【要点提示】

当事人主张邻居的违法建设行为导致自家别墅价值降低、地面塌陷、地基开裂、房屋框架变形、房屋抗震标准降低、内部装修受损，应就存在上述事实以及上述事实与对方的违法建设行为存在因果关系承担举证责任，若无证据证明自家别墅的价值存在贬损，则其请求不会获得法院支持。

【当事人信息】

原告：王某（上诉人）    

被告：陈某（被上诉人）

【案情简介】

77幢别墅的登记权利人为王某，陈某自称原系76幢别墅的权利人，案外人万某系78幢别墅的登记权利人。76幢别墅、78幢别墅均与77幢别墅相邻。

2011年6月30日，北京市朝阳区城市管理监察大队作出《限期拆除通知书》，内容包括：经查，76幢别墅业主陈某于2009年购房入住，该别墅翻、改、扩建情况如下，...总扩建面积为432.73平方米。上述房屋翻、改、扩建行为未取得合法有效的规划审批手续，属于违法建设...。2011年7月14日，北京市朝阳区城市管理监察大队作出《限期拆除决定书》；2013年6月25日上午9时30分，北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局对76幢别墅的违法建设房屋实施强制拆除，并于2013年8月5日下午17时全部拆除完毕。

王某称陈某自2009年挖地下室...违法建设行为一直持续至2013年初。2013年8月，违法建筑被政府拆除后，陈某又开始建设，建设行为至少持续至2013年9月6日。陈某称违法建设行为发生在2009年8、9月份至2010年3月份，违法建筑被拆除后进行了一个月的恢复工作，至2013年9月初恢复完毕。

王某曾以78幢别墅的扩建影响77幢别墅的正常居住进而造成租金损失为由起诉，朝阳法院判决万某赔偿王某2010年10月1日至2012年3月31日期间房租损失38万元。...2013年3月29日，王某以类似理由将万某再次诉至朝阳法院，要求其赔偿77幢别墅2012年4月1日至2012年12月24日期间租金损失，后王某表示其与万某达成和解协议，申请撤回起诉。

另外，王某曾以陈某对76幢别墅进行违法建设侵犯其权利为由起诉至朝阳法院，要求陈某赔偿2010年10月1日至2012年3月31日期间的租金损失39.4万元，后经过两审，最终法院于2015年12月31日判决陈某赔偿王某38万元。

王某还曾以76幢别墅违法建设导致其房屋无法出租，违法建筑的持续存在导致77幢别墅的采光、通风、地基安全以及隐私等一直处于被侵害的状态为由，起诉陈某至朝阳法院要求陈某赔偿2012年4月1日至2012年12月24日的租金损失376966元，该请求经过两审判决均败诉。

现王某再一次诉至法院，请求：1.陈某赔偿自2012年12月25日至2015年4月24日的房租损失126万元以及房屋价值损失20万元；2.陈某将77幢别墅南侧院落恢复原状；3.陈某拆除76幢别墅的违法建筑。

【法院判决】

一审：驳回王某的全部诉讼请求

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、法院为何不支持王某请求相邻别墅在违法建设被拆除前后给自己造成的房屋租金损失？

王某主张相应租金损失，应就陈某在其主张租金的期间段存在违法建设行为以及违法建设行为导致的危险与76幢别墅无法出租存在因果关系承担举证责任。

就违法建设行为持续至何时双方陈述不一，王某主张76幢别墅违法建筑拆除前，陈某的违法建设行为持续至2013年3月，应就此承担举证责任。王某提交的物业公司的证明出具于2012年10月22日，且证明所提及的也为装修施工，该证明不足以证明在2012年12月24日后陈某仍存在违法建设行为。王某提出陈某的违法建设行为导致其房屋存在危险性，无法出租，但现有证据不足以证明陈某的违法建设行为导致了王某所有的77幢别墅存在安全隐患，更无证据证明系77幢别墅存在安全隐患导致不能出租。

关于2013年8月5日76幢别墅违法建设拆除后，陈某是否进行了违法建设的问题，根据陈某的陈述以及王某提交的报警视频可以认定至2013年9月6日，陈某对76幢别墅存在施工行为，但从王某提交的强制拆除后76幢别墅的照片以及拆除后进行施工的照片看，陈某进行施工的行为尚不足以造成77号幢别墅无法出租。另外，王某提交的与案外人的租赁合同的租赁期限自2010年3月1日至2012年3月31日，而本案王某主张的系2012年12月24日之后的租金损失，王某依据该租赁合同主张损失也缺乏依据。综上，法院对王某主张的租金损失不予支持。

二、法院为何未支持业主对相邻别墅违法建设被拆除后的修复施工影响房屋价值提出的索赔？

法院认为，王某主张陈某的违法建设行为导致76幢别墅价值降低、地面塌陷、地基开裂、房屋框架变形、房屋抗震标准降低、内部装修受损，应就存在上述事实以及上述事实与陈某的违法建设行为存在因果关系承担举证责任，经审理，现王某无证据证明77幢别墅的价值存在贬损，故法院对该请求不予支持。

三、法院为何未支持业主对相邻别墅违法建设被拆除后的修复施工，造成自家院落地面塌陷请求予以恢复原状的诉请？

法院认为,因地面塌陷的原因复杂，现无证据证明王某主张的77幢别墅院内塌陷与陈某的违法建设行为存在法律上的因果关系，因地面塌陷的因果关系判断属于专业性事项，王某申请鉴定后撤回，故对其诉讼请求不予支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国物权法》

第八十九条　建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

《中华人民共和国侵权责任法》

第六条 行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

第十五条 承担侵权责任的方式主要有：

    （一）停止侵害；

    （二）排除妨碍；

    （三）消除危险；

    （四）返还财产；

    （五）恢复原状；

    （六）赔偿损失；

    （七）赔礼道歉；

    （八）消除影响、恢复名誉。

    以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

第二十一条 侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

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